Wil je in vastgoed beleggen? Laat je emoties thuis – en vier andere tips
De eerste aankoop die vastgoedbelegger Myrthe de Groot (33) – ook nog eens met geleend geld – deed, voelde precies zoals hij bij bijna iedereen zou voelen: doodeng. Maar het wordt makkelijker, zegt ze. ‘Tegenwoordig ben ik heel relaxed.’ Ze geeft vijf basistips voor wie ervan droomt ook ooit in vastgoed te kunnen beleggen.
Ik hoor in de praktijk heel vaak: ‘ja, maar jij hebt al heel veel vastgoed, dus voor jou is het makkelijk praten’. Het is inderdaad zo dat beleggen in vastgoed veel makkelijker wordt als je het eenmaal hebt gedaan, maar ook ik ben natuurlijk ook érgens begonnen!
En ik weet nog precies hoe moeilijk dat destijds was en hoe mega-spannend ik het vond. Het is tenslotte geen halfje wit dat je gaat kopen. Het is jouw geld, waar je waarschijnlijk hard voor hebt gewerkt. (Ik dacht ook nog eens ‘Oeh, hoeveel Chanel-tassen zouden dit zijn… Die worden per jaar ook 20 procent duurder, dus ik kan daar ook gewoon in investeren’. Kennen jullie ook meteen mijn persoonlijke uitgeef-zwakte.)
Maar zoals ik al eerder heb geschreven, vond ik dat ik geen vastgoedbedrijf kon runnen zonder zelf de vastgoedbeleggingsroute te hebben afgelegd. Dus toen Actief (mijn bedrijf) ongeveer 2 jaar lekker liep en ik mijn eerste Chanel-tas had gekocht, was het moment aangebroken: ik ging mijn eigen vastgoedobject kopen. Omdat ik nooit eens normaal kan doen, was mijn eerste aankoop ooit meteen de risicovolste die ik tot nu toe heb gedaan – niet het advies dat ik startende beleggers zou geven. Ik kocht zes winkelpanden in een wijkwinkelcentrum waarvan het grootste deel leegstond. De eigenaar hiervan is een relatie en hij verkocht het totale winkelcentrum aan een vastgoedfonds, maar dat fonds wilde deze zes winkels niet, gezien de ongunstige ligging ervan.
Scherpe prijs
Na enige onderhandeling met de eigenaar kocht ik voor een scherpe prijs de winkelpanden. Die scherpe prijs kwam enerzijds doordat er niet enorm veel kopers voor winkelvastgoed zijn, en anderzijds doordat hij het mij (en mijn vriend, die is mede-eigenaar) gunde. We hebben drie avonden ijsberend door het huis gelopen in afwachting van een reactie op onze veel te lage bieding. We begonnen optimistisch en ongeduldig ‘Als we het voor die prijs kunnen krijgen, zijn we gek als we het niet doen’), maar dat optimisme veranderde al snel in pure angst en onzekerheid toen het verlossende woord kwam. Nu hadden we een aankoop gedaan en – waaaah – zo’n grote schuld hadden we nog nooit gehad.
Een schuld inderdaad, want zoals ik bij de tips onderaan zal uitleggen, financierden we niet de hele aankoop zelf (dat hadden we ook niet gekund). Het is bij vastgoed gunstiger (en gebruikelijk) om geld te lenen, aangezien het rendement erop hoger is dan de rente die je daarvoor moet betalen. Maar alsnog: wat nou als we voor altijd lege winkels hebben, dat we ze per ongeluk verhuren aan drugsdealers of dat de hele economie naar zijn gallemiezen gaat?! Die druk, maar ook de kans dat het juist heel goed zou kunnen gaan en de vraag wat dit voor ons pensioen zou betekenen (ik was destijds 26) maakten dat ik drie weken lang nagenoeg non-stop bezig ben geweest met het zoeken van huurders. Met als gevolg dat voordat de akte passeerde, alles was verhuurd. Niet alleen kregen we daarmee een structurele huurstroom binnen, we hadden ook al meteen waarde toegevoegd aan ons vastgoed. Want in deze wereld hangt de waarde van je vastgoed voor een groot deel af van de huurstroom die er al in zit.
Heel relaxed
Die overwaarde maakte ook dat ik het ineens beter verantwoord vond dat we zoveel risico namen, aangezien dat ook juist voor hoog rendement zorgde. Dit is precies wat beleggen in vastgoed voor mij zo leuk maakt: je hebt zelf invloed op hoeveel geld je verdient, je bent niet afhankelijk van olieprijzen, welke gekke president er aan de macht is of hoe goed je internetverbinding is. Dat zorgt in mijn geval voor dat ik tegenwoordig heel relaxed word, in plaats van dat ik pure angst ervaar als ik weer een mooie aankoop heb gedaan. En dan zijn we weer terug bij het begin: als je eenmaal de drempel over bent, wordt de volgende steeds makkelijker. Nu is het nog wachten op het moment dat mijn aankoop toch voelt als het halen van dat halfje wit.
Ik hoop natuurlijk dat ik jou ook inspireer om toch die eerste stap te zetten. Daarom heb ik vijf basistips op een rij gezet:
Leen geld: Ik noemde het al even, maar hoewel we in Nederland zijn opgevoed met het idee dat schulden slecht zijn, is het bij vastgoed precies andersom. Als je vastgoed aankoopt met bijvoorbeeld een financiering van 70 procent van de aankoopsom, verdien je namelijk meer dan dat je dit zou doen met 100 procent eigen vermogen. Dat komt kort door de bocht omdat de opbrengsten uit het vastgoed hoger zijn dan de kosten die je maakt om geld te lenen: het hefboomeffect.
Je kunt ook klein beginnen: Naast dat je geld kunt lenen, is het natuurlijk fijn om wel een deel zelf te kunnen betalen. Maar ook dan hoef je echt geen half miljoen op de bank te hebben. Je hoeft ook niet meteen voor een heel huis of kantoorcomplex te gaan, je kunt beginnen met de aankoop van een vakantiehuisje, garagebox of parkeerplaats. Start klein, leer de wereld en de mogelijkheden kennen, maak de termen je eigen en bouw dat stap voor stap uit. Laat je dus vooral niet inspireren of afschrikken door mijn eerste aankoop, in dit geval ging practice what you preach even niet op.
Kijk verder dan je eigen regio: Ik hoor vaak van beleggers bij Actief dat ze vastgoed willen kopen in de plaats waar ze zelf wonen. Klinkt logisch, want je weet daar de weg, je kent de nodige mensen, de mentaliteit, etc. Maar bedenk wel dat als jij in de Randstad woont, de aankoopprijs van jouw belegging vele malen hoger is dan in bijvoorbeeld Groningen of Noord-Brabant, terwijl de huur die je in rekening brengt vaak niet verhoudingsgewijs meegroeit. Een belegging in de Randstad kan dus veel minder rendement geven. Verruim dus je blik, Nederland kent tal van prachtige regio’s met prachtige panden om te starten met beleggen.
Bepaal je doel: Een onderschatte valkuil is om te starten zonder te hebben nagedacht over je gewenste doel met je belegging. Je kunt met vastgoed vrij veel direct rendement maken, wat vaak ook risicovoller is, maar je kunt ook kiezen voor een strategie waarbij je inzet op indirect rendement, waarbij jouw vastgoed over 10 of 20 jaar veel meer waard is geworden en tegen flinke overwaarde kan worden verkocht. Dat is misschien wel belangrijker dan een maandelijkse huuropbrengst vanaf dag 1. Bedenk dus goed wat jouw afweging is tussen snelheid en hoogte van opbrengst, bijbehorend risico en gewenste flexibiliteit en pas daar je aankoop op aan.
Laat je emoties thuis: vastgoed als belegging is wat het is: een belegging. Je hoeft de stijl van de wc niet mooi te vinden, je gaat er niet zelf wonen. Misschien past die wc wel precies bij de uitstraling die de hippe kapper als huurder wil hebben. Laat je dus leiden door de rekensom, niet door persoonlijke smaak. Helpt deze belegging jou bij het behalen van je doel, zoals het opbouwen van een pensioen? Dan is het een goede aankoop. Met of zonder groene wc.
Begint het al een beetje te kriebelen? Myrthe de Groot schreef het boek 'Koop je rijk', dat 16 februari verscheen bij Kosmos Uitgevers en inmiddels op de bestsellerlijst staat. Of volg Myrthe op Instagram voor een dagelijkse dosis tips en tricks.
