Stop de discriminatie van starters op de woningmarkt

Als je nog geen 35 bent en voor het eerst een huis koopt, hoef je niet langer overdrachtsbelasting te betalen. Dat blijkt uit uitgelekte plannen van het kabinet. Hoewel tal van fiscalisten en andere deskundigen zich hier negatief over uitlieten, denk ik dat het een goed voorstel is. Zeker in combinatie met de verhoging van de overdrachtsbelasting tot 8 procent voor de aankoop van huizen waar de koper niet zelf gaat wonen. Investeerders en rijke ouders, want daar gaat het hier om, hebben de prijzen de afgelopen jaren flink opgedreven.

Maar ook zonder 2 procent overdrachtsbelasting beginnen starters met een achterstand. Dat komt doordat je de rente tegenwoordig alleen kunt aftrekken als je elke maand op je hypotheek aflost. De meeste veertigers, vijftigers en zestigers hoeven niet af te lossen om dat voordeel te krijgen: wie al vóór 2013 een hypotheek had, mag ook met een aflossingsvrije hypotheek de rente aftrekken.

Wat betekent dit meten met twee maten in cijfers? Een gemiddelde 50-plusser is aan een (aflossingsvrije) hypotheek van drie ton bij een rente van 1,5 procent maandelijks 375 euro kwijt. Een starter, met doorgaans een lager inkomen, betaalt over een annuïteitenhypotheek van drie ton vanwege de verplichte aflossing maar liefst 1.035 euro per maand. Dat is bijna drie keer zoveel!

Netto is het verschil nog groter. Dat betekent dat je als twintiger of dertiger meteen al met 2-0 achterstaat als je een huis wilt kopen. Nu snap ik ook wel dat aflossen niet echt een kostenpost is, want je wordt door af te lossen niet armer, maar het zijn wel maandlasten. Zeker als starter is dat waar je in eerste instantie naar kijkt.

Nu is deze vergelijking niet helemaal eerlijk. Ook oudere huizenkopers mogen als zij een nieuw huis kopen meestal maximaal 50 procent aflossingsvrij lenen. Maar dan nog zijn hun netto-maandlasten zeker een derde lager dan die van starters.

Oneerlijk? Zeker. Oplosbaar? Deels. Steeds meer jonge kopers besluiten namelijk om een deel van de hypotheek aflossingsvrij te lenen. De rente over dat deel is dan natuurlijk niet aftrekbaar, maar bij de huidige lage rente maakt dat niet zoveel uit. Bovendien wordt de aftrek de komende jaren verder afgebouwd.

Hoe pakt het sommetje onder de streep uit? Als je als starter de helft aflossingsvrij leent, zijn je netto-maandlasten ruim een kwart lager dan bij een 100 procent-annuïteitenhypotheek. Dat maakt dit voor veel nieuwe kopers een serieuze optie.