Iedereen een tweede huis
Auteur: Bart van Oosterhout
|
16-08-2004
|
 Mail dit artikel
Vijftien miljoen Europeanen, waaronder pakweg een half miljoen Nederlanders, hebben inmiddels een tweede huis. Om uit te rusten, als belegging -- of beide. Wie zijn fermette, datsja of appartement nog niet gevonden heeft, moet opschieten, want op is op.
Vast onderdeel grootstedelijke elite
New Yorkers hebben hun beach houses in The Hamptons, Parijzenaars hun maison de famille in Normandië, Stockholmers bezitten privé-eilandjes in de Skärgård en Belgen villa's in Knokke. Het tweede huis is sinds de negentiende eeuw een vast onderdeel van het leven van de grootstedelijke elite. In fermes, datsja's en country houses komen ze tot rust van de beslommeringen in de stad. Faire la vide noemen de Fransen het: de ledigheid bedrijven. En dat doet de elite nog steeds. Maar er is iets aan het veranderen.
'Als ik een paar dagen niks te doen heb, kijk ik even bij de last minutes en huppekee, dan zit ik zo voor 99 euro in mijn appartement in Alanya', zegt Mark Heiligers (43). 'Een ander geeft hetzelfde uit aan een midweekje Center Parks.'Mark -- hij doet iets 'in de meubelen'-- heeft kortgeleden vier appartementen gekocht in de Turkse badplaats. Een paar jaar eerder kocht hij zijn eerste. En toen hij onlangs verderop een nieuw project zag met een zwembad besloot hij te verkassen. 'Ik heb tien procent gemaakt op dat eerste appartement, toen heb ik mijn hypotheek op mijn huis in Nederland verhoogd en heb ik er meteen wat meer gekocht. Als investering. Ze zeggen dat Turkije binnenkort bij de EU komt, je weet nooit wat er met die prijzen kan gebeuren.'
De Turkse Rivièra is booming als vakantiebestemming voor Nederlanders en Duitsers, net als de Spaanse Costa's in de jaren zeventig. Antalya, de hoofdstad van de regio, is al volgebouwd met all included resorts, waar de voornaamste attractie is dat alles gratis lijkt. Maar Alanya is nog echt Turks. Nog wel. Want wat voor grote groepen Nederlanders in hun eigen land niet meer is weggelegd, heb je daar nog voor de prijs van een stacaravan: een eigen huis. En nu budgetmaatschappijen voor een habbekrats naar het nabijgelegen vliegveld van Antalya vliegen, is je tweede huis in Turkije eigenlijk net zo ver weg als je caravan in de Ardennen. En net zo duur.
'Veel Nederlanders denken misschien, wat moet je in dat apenland?', zegt Mark. 'Maar als je weet hoe hoog de levensstandaard is, als je ziet hoe westers het daar eigenlijk is, denk je heel anders. En als ik dan vertel dat ik 23 duizend euro heb betaald voor een appartement op vijftig meter van het strand met alles erop en eraan, inclusief meubels en airco, willen ze allemaal wel. We blijven Nederlanders hè.'
Tweede huis: van alle tijden
Als de Turkse Rivièra de Costa del Sol van deze tijd is, dan is Hongarije het Frankrijk van dertig jaar geleden. 'Vroeger was Frankrijk een supermooi land', zegt makelaar in Hongarije Roland van der Waarden (62) van Mahog Kft. 'Maar nu is het er ook druk met auto's en supermarkten. En de Fransen doen hufterig. In Hongarije zijn de mensen echt aardig, vinden wij. Wij zitten zelf in een huis ten zuidwesten van Balaton. Het is een glooiend landschap, met meren en bossen. Het doet erg Zuid-Frans aan. Met één verschil. In Frankrijk betaal je vijftigduizend euro voor een schuur. In Hongarije heb je een mooi gerestaureerde Tanya, zo'n langgerekt galerijhuis, voor een bedrag tussen de vijftien- en dertigduizend euro.'
Het tweede huis is een verschijnsel van alle tijden, merkt Gerhard Hormann, schrijver van het onlangs verschenen boek Het tweede huis in zijn eerste hoofdstuk op. Cicero kocht al in het jaar 45 een buitenverblijf op een eiland in de rivier Astura. Burgers moesten wachten tot de tweede helft van de negentiende eeuw. Rond de grote Europese steden bouwden de rijken hun lustverblijven. Na de jaren twintig was dat verschijnsel voorbij, om pas rond 1960 weer terug te keren. Il Elefante Felice, de villa van de Oranjes in Porto Ercole, werd in dat jaar gebouwd. Vermogende Nederlanders volgden hun voorbeeld in Italië, aan de Côte d'Azur, en later in Spanje en de Algarve.
Die tijden zijn voorbij. 'Het tweedehuizenbezit gaat dramatisch toenemen', zegt schrijver/journalist Gerard Hormann (43), die zelf zo'n twintig nachten per jaar doorbrengt in zijn tweede huis in Overijssel. 'De vraag gaat exploderen', denkt ook Rob Smulders, de uitgever van het internationale vastgoedmagazine Immo International dat in Nederland een beurs heeft opgezet voor potentiële tweedehuizenkopers. Het zijn harde demografische cijfers die hen die overtuiging geven. De babyboomgeneratie gaat tussen nu en 2010 met pensioen. De meesten hebben een huis dat bijna vrij is van hypotheek of halen hun vermogen uit het eigen bedrijf. Ze hebben geld, veel geld. En dat geven ze het liefst uit aan een boot of een tweede huis.
Recreatiewoningen en bouwpakketten
Even wat cijfers. Volgens een persbericht uit juni van het CBS telt Nederland 94 duizend 'recreatiewoningen', twintigduizend meer dan in 1995. Maar het telt daarbij alleen huisjes 'op een officieel voor recreatie bestemd terrein'. Stacaravans, appartementen in Zandvoort en boerderettes in Overijssel tellen niet mee. Dat getal kunnen we waarschijnlijk gerust verdubbelen.
Ook het houten strandhuisje in Wijk aan Zee van HR-manager Remco Verheul (29) en Sandra Terwoerds (30) valt waarschijnlijk niet onder de definitie van het CBS. Het is ook niet echt een huis. Eerder een bouwpakket op een kar die 's winters wordt gestald bij een boer, en die in de zomer eenvoudig kan worden uitgeklapt tot een huis van acht bij vier meter, met een bed, een keukentje, een douche en toilet. Precies genoeg om met zijn tweeën in te zitten. Remco en Sandra zien het als een ontsnapping uit hun drukke bestaan.
'In de zomer rijden we op vrijdagavond weg, en binnen een half uur ploffen we met onze voeten in het zand. De telefoon gaat uit, het werk gaat uit, en het weekend kan beginnen. Er is geen tv en geen radio. Je kon er wel elektriciteit krijgen, maar dat vonden wij niet nodig.' Verheul kocht zijn huisje samen met vrienden voor een bedrag rond de 35 duizend euro, maar heeft het gebruik nu voornamelijk alleen met zijn vriendin. Hij zou er waarschijnlijk veel meer voor kunnen terugkrijgen, ware het niet dat de gemeente de prijs heeft vastgeklonken, 'om te voorkomen dat hier straks alleen nog maar dikke BMW's op de parkeerplaats staan'.
Vorm van escapisme
Ontsnappen aan het drukke bestaan is precies wat schrijver Gerhard Hormann ziet als het belangrijkste motief om een tweede huis te willen bezitten. Het is een vorm van escapisme. Ik denk dat veel Nederlanders net als ik het gevoel hebben dat Nederland steeds voller en gestresster wordt. Dat je voortdurend omringd wordt door een overkill aan informatie waarvoor je jezelf nauwelijks meer kunt afsluiten, tenzij je even helemaal fysiek uit je omgeving kunt verdwijnen. Ik kom zelf pas tot rust als ik ergens anders ben. Of dat nu in ons tweede huis in Overijssel of op vakantie in Toscane is. Het relativeert ook enorm. Ik ben journalist, maar sinds ik dat tweede huis heb, kijk ik eigenlijk nauwelijks meer naar het nieuws.'
Hormann interviewde tientallen Nederlanders over hun drijfveren om een tweede huis te kopen, waaronder bekende mensen als Chazia Mourali en Wouke van Scherrenburg. Hij ontdekte dat zij zonder er bewust naar op zoek te gaan, allemaal op plekken terecht waren gekomen die hen herinnerden aan het landschap van hun jeugd. 'En niet alleen het landschap. Je zoekt onbewust een plek waar je je fiets nog niet op slot hoeft te zetten, precies zoals in je jeugd. Ik denk dat nostalgie een heel belangrijke drijfveer gaat worden. Je merkt het nu al aan het succes van programma's die terugblikken, van Jos Brinks TV-Toppers tot Zomergasten.'
Hoeveel Nederlanders een tweede huis bezitten is niet minder dan een mysterie. Niemand houdt het bij. Het CBS niet, de Nederlandse ambassade in Parijs niet, en zelfs de Belastingdienst niet, die nota bene vorig jaar aankondigde op jacht te zullen gaan naar tweedehuizenbezitters in het buitenland. In Spanje is het tweedehuizenbezit twintig procent (één op de vijf huishoudens heeft een tweede huis), in Frankrijk tien en in België acht procent. Het lijkt logisch dat we minstens op het Belgische percentage zitten, wat zou betekenen dat minstens 560 duizend gezinnen een tweede huis hebben, maar zoals gezegd, we weten het niet.
De meest gebruikte schatting van het aantal Nederlandse huizen in oervakantieland Frankrijk is een kwart miljoen, maar dat is een slag in de lucht. Frankrijk telt drie miljoen maisons secondaires , tien procent van de totale woningvoorraad, waarvan er zeshonderdduizend in buitenlandse handen zijn. De Britten nemen jaarlijks zestig procent van de huizenverkopen voor hun rekening. Nederlanders zijn met tien procent een goede tweede, ruim voor de Belgen (vijf procent) en Duitsers (drie procent). Aldus rekenend kom je uit op minstens zestigduizend tweede huizen van Nederlanders in Frankrijk.
Heimelijke droom realiseren
Wat al die mensen bezielt? Dat begrijpt hoofdredacteur Onno Aerden van Leven in Frankrijk (oplage in vijf jaar tijd gestegen van 9 duizend naar 35 duizend exemplaren) heel goed. 'Twee miljoen Nederlanders gaan elk jaar naar Frankrijk op vakantie. Wie van hen zou er niet eens heimelijk gedroomd hebben om daar een huis te bezitten? Aan veel van die mensen verkopen wij elk kwartaal ons blad.'
En hij is niet de enige die garen spint bij de droom van een home away from home. Nederland telt inmiddels tientallen tijdschriften die zich richten op potentiële kopers van tweede huizen in alle streken van Europa: Maison en France, Woning en Aanbod, Immo International Magazine, Het Tweede Huis , Droomhuis , Costas! en ga zo maar door. Voeg daarbij nog enige honderden in alle windstreken van Europa gespecialiseerde makelaars, hypotheekverstrekkers en ondersteunende diensten en de halfjaarlijkse beurzen Immo International en Second Home met gezamenlijk bijna veertigduizend bezoekers, en de tweedehuizen-economie wordt allengs tastbaarder.
Aerden onderscheidt verschillende soorten lezers van zijn blad. De functionele huizenbezitters en de dromers. De eerste groep, die niet per se veel op heeft met de Franse cultuur, maar wel met de zon of met een goedkoop tweede huis op rijafstand van Nederland. De dromers worden verliefd op de bouwvallige fermette die ze tijdens hun laatste vakantie te koop zagen staan. Dat de laatste soort, die het overigens vaak bij dromen houdt, veruit in de meerderheid is, blijkt uit de mailberichten van Franse makelaars die Aerden op ons verzoek inschakelde.
Nederlanders willen karakter
'Les Hollandais sont tous, vraiment tous, en cherchant pour des maisons authentiques', schrijft een makelaar in de Provence. Hollanders gaan zonder uitzondering voor de karaktervolle huizen van natuursteen, afgebladderde houten luiken, olijfgaarden en druivenstokken, en eindeloze vergezichten. Kortom, zo bericht deze bron, 'ze zoeken huizen uit de folders van nu voor prijzen uit de jaren vijftig'.
En die zijn er dus niet meer aan de Côte. En zelfs niet meer in de Provence of de Dordogne. Zodoende waaiert de jongste generatie tweedehuizenzoekers uit naar nieuwe vakantielanden als Turkije, Hongarije, Tsjechië, Kroatië en Noorwegen. Frankrijk zegt ze niet zoveel meer, maar ze willen wel investeren in vastgoed, want op de beurs valt niks meer te verdienen en de hypotheekrente blijft laag. Volgens een in Turkije gevestigde Nederlandse makelaar zijn in de afgelopen twee jaar alleen al in Alanya twaalfduizend huizen en appartementen verkocht aan Nederlanders.
'Eenderde van onze klanten zijn twintigers en dertigers', zegt Bart Lamers van Turnkey, een grotemakelaar aan de Turkse Rivièra, 'Vaak zijn het tweeverdieners zonder kinderen, die er niet voor terugschrikken om meerdere appartementen te kopen. Die zien hier kansen om hun eigen investering terug te verdienen door appartementen te verhuren en door te verkopen.'
Het eerste tweede huis
Olav van de Watering (34) is zo'n calculerende wereldburger die met een zakelijk oog zijn plek onder de zon zocht. Van de Watering staat op het punt om samen met zijn vriendin Lieke een huis te kopen aan de Côte d'Azur. Niet zijn tweede huis, zijn eerste. Van de Watering studeerde onder andere in Parijs en kwam daarna terecht in Sydney. 'Toen ik terugkwam in Nederland had ik een paar eisen: ik wilde een huis in een rustige omgeving, liefst in de buurt van water. Na twee jaar heb ik de moedmaar opgegeven. We huren nu een appartement in Amsterdam. En dat eerste eigen huis gaan we nu in de heuvels van Les Issambres kopen. Het is een natuurstenen huis met twee woonlagen. Uitzicht op zee. Op het terrein staan nog twee appartementen, voor gasten.'
Prijs van dat alles: zeven ton. Méér dan Olav had willen uitgeven in Nederland. Maar ja, daar bestond zijn droomhuis gewoon niet. 'Ik kan er een volledige hypotheek op krijgen en de rente is fiscaal aftrekbaar, omdat het ons hoofdverblijf is.' Het risico is niet groter dan in Nederland. Bovendien, zegt hij, 'wil ik er in de zomer niet zitten. Veel te warm. Nee, in de zomer verhuur ik, want dan heb je al die mafkezen die daar op vakantie willen en die veel te veel geld betalen voor een huurhuis. En daarmee heb ik mijn hypotheekrente er alweer uit.'
Van de Watering denkt erover zich op termijn permanent te vestigen aan de Côte d'Azur. Zijn vriendin is al op zoek naar een geschikte plek om hier een tweede schoonheidssalon te openen. Tot die tijd vliegt hij wekelijks op en neer naar Nice, en wil hij maximaal drie dagen per week in Amsterdam zijn. Daar ziet hij niet tegenop. 'Het is net zoiets als in een bus stappen tegenwoordig. Ik ben viereneenhalf uur onderweg als ik het handig doe. Dat ben ik wel gewend.'
Tweede huis wordt permanent verblijf
Mensen als Olav en Lieke die al voor hun veertigste de levensstijl van hun gepensioneerde ouders overnemen, zijn geen uitzondering. Marjo van der Linden, die vanuit haar huis in de buurt van Nice adverteerders werft voor het blad Leven in Frankrijk, ziet veel Nederlanders en Scandinaviërs die zich voor hun eerste koophuis in Zuid-Frankrijk oriënteren. En gelijk hebben ze. 'Waarom zou je in Amsterdam tonnen uitgegeven aan een appartement en hier op een krap budget gaan kopen?'
Die ontwikkeling relativeert de cijfers over het tweedewoningbezit. Want met het vervagen van de landsgrenzen, durven steeds meer Europeanen hun oude vaderland helemaal vaarwel te zeggen. Tweede huizen worden zo permanente verblijven. Volgens een onderzoek van de Britse bank Alliance & Leicester woont een miljoen Britten inmiddels permanent in hun voormalige tweede huis overseas, een aantal dat kan oplopen tot zes miljoen in 2020. En Nederlanders blijven niet achter. Onno Aerden krijgt wekelijks brieven van Nederlanders die in Frankrijk wijnboer worden of een idyllische chambres d'hôtes beginnen. Of hij daar geen leuke reportage in ziet. 'Meestal niet', zegt hij, 'of zeg maar, bijna nooit.' Het zijn er gewoon te veel.
Culturele en ecologische schaduwzijden
Volgens een voorzichtige schatting bezit een op de tien West-Europese gezinnen, vijftien miljoen in totaal, een tweede woning. Dat is bijna een verdubbeling ten opzichte van tien jaar geleden. En de echte groei moet nog komen. Dat de EU daar tot nu toe geen onderzoek naar verrichtte, is verbazingwekkend, want deze ontwikkeling houdt een groot economisch risico in. De prijzen van recreatief onroerend goed in Frankrijk stijgen jaarlijks met tien procent. In Spanje met achttien procent en in de nieuwe vakantielanden nog veel meer. Dat leidt tot een golf van speculatie met een kolossale tweedehuizenbubbel als gevolg. Aangezien de meeste tweede huizen worden gefinancierd met de overwaarde van het eerste huis, moet je er niet aan denken wat gebeurt als die bubbel klapt.
En dan zijn er nog de culturele en ecologische schaduwzijden. Het Europese Milieu Agentschap waarschuwde onlangs dat het ruimtebeslag dat tweede huizen leggen op het Europese platteland buitenproportioneel groot is: 40 keer dat van een appartement en 160 keer dat van een hotelkamer. Bovendien reizen de tweedehuizenbezitters buitenproportioneel veel kilometers. Tel daarbij op dat de inmiddels meer dan 25 budget airlines nu nog dunbevolkte gebieden in Europa gaan ontsluiten voor de Europese gewone man, en een ecologische ramp komt in zicht. 'Daar komt bij', zegt Frans Schouten van de Hogeschool voor toerisme in Breda, 'dat tweedehuizenbezitters de lokale bewoners uit de markt drukken, en tegelijk zelf nauwelijks bijdragen aan het instandhouden van de lokale voorzieningen.'
En wat gebeurt er met de zo geroemde gastvrijheid van de Turken in Alanya als die er zelf geen huis meer kunnen kopen vanwege de West-Europese invasie? Op sommige plekken is het al letterlijk oorlog. Enkele gemeenten in de Dordogne kondigden tien jaar geleden een stop op Britse tweede huizen af. In Wales, dat eveneens overspoeld wordt door import-Engelsen, is al twintig jaar een verzetsgroep actief die er niet voor terugdeinst om tweede huizen in brand te steken. Zijn deze 'zonen van Glyndwr' zoals de groep zich noemt, de voorhoede van een strijd tussen de nieuwe haves en have nots? 'Een ding is zeker', zegt Gerhard Hormann. 'Rust en ruimte worden de meest schaarse goederen van de toekomst. Daar komt een fors prijskaartje aan te hangen. Grote delen van Europa veranderen in reservaten van rust voor de welgestelden. De twintigers van nu komen daar straks niet meer in, die zijn aangewezen op Disneyland.'
Olav van de Watering en Lieke heten in werkelijkheid anders.
Gerhard Hormann, Een tweede huis. Op zoek naar vrijheid, rust en ruimte. Uitgeverij Het Spectrum, Utrecht, 2004. ISBN 9027495378
Tweede huizen: de cijfers
Over weinig dingen bestaat zoveel onduidelijkheid als over het tweedewoningbezit van Nederlanders. Het Centraal Bureau voor de Statistiek houdt wel bij hoeveel vakantiehuisjes er in Nederland zijn, maar of die in particuliere handen zijn of verhuurd worden, is onduidelijk. Ook is er een statistiek van het CBS (die loopt tot 1998), volgens welke twee procent van de Nederlanders een tweede woning zouden bezitten. Dat cijfer lijkt erg onbetrouwbaar: sinds 1987 zou het niet veranderd zijn, behalve in 1993 en 1995 toen het tweedewoningbezit op onverklaarbare wijze even drie procent was.
De Belastingdienst kondigde vorig jaar aan dat ze op zoek zou gaan naar tweedehuizenbezitters in het buitenland, die volgens sommige sensationele verhalen 'massaal' belasting zouden ontduiken. De directeur van de FIOD liet zelfs enigszins triomfantelijk weten dat de Nederlandse huizenbezitters dankzij voortvarende medewerking van de Franse fiscus nu eindelijk allemaal bekend waren. 'Wisten we het maar!', verzucht een woordvoerster van het ministerie van Financiën op de vraag hoeveel Nederlanders een tweede huis in het buitenland bezitten. 'We hebben wel duizenden gegevens gekregen van de fiscus, maar of dat een compleet beeld geeft weten we niet.'
Slag in de lucht
Guy van Oort, een Nederlandse hoogleraar ruimtelijke wetenschappen, komt op grond van gegevens van de Franse fiscus eerder in de buurt van twintigduizend. Maar ook dat zou wel eens een slag in de lucht kunnen zijn: volgens het Franse FNSAFER, dat de onroerend-goedbelasting registreert, telt Frankrijk telt drie miljoen maisons secondaires, tien procent van de totale woningvoorraad. 2,4 Miljoen Fransen, één op tien huishoudens, heeft zelf een tweede huis. De overige zeshonderdduizend zijn verdeeld onder buitenlanders. Engelsen staan met voorsprong op nummer een, ze zijn goed voor zestig procent van de huizenverkopen aan buitenlanders in Frankrijk. Nederlanders zijn met tien procent een goede tweede, ruim voor de Belgen (vijf procent), Duitsers (drie procent) en Scandinaviërs (onbekend). Aangenomen dat die percentages stabiel geweest zijn in de afgelopen vijfentwintig jaar, hebben Nederlanders minstens zestigduizend huizen in Frankrijk. Maar uitgaande van de meer realistische veronderstelling dat Engelsen nu veel actiever zijn op de Franse markt en dat Nederlanders in het verleden relatief meer tweede huizen kochten, komen we eerder in de buurt van wat de hoofdredacteur van Maison en France vorig jaar schatte: honderdvijftigduizend tweede huizen van Nederlanders, en tachtigduizend Nederlanders die permanent in Frankrijk wonen.
Prijzen onder druk
Hoe dan ook, de Franse onroerendgoedprijzen zijn daardoor flink onder druk komen te staan. Sinds 1996 verdubbelde de gemiddelde prijs van een recreatiewoning, tot 144 duizend euro. En ook de laatste twee jaar lopen stijgen de prijzen nog jaarlijks met tien procent. In Spanje stegen de prijzen in die periode met achttien procent. En in de nieuwe vakantielanden Turkije, Hongarije, Tsjechië en Kroatië en Noorwegen is de stijging waarschijnlijk nog veel groter.
Nog meer getallen. Volgens de Spaanse makelaarsvereniging bestaat twintig procent van de Spaanse woningvoorraad uit tweede woningen van Spanjaarden. Het Zweedse CBS meldt dat in dat land tien procent van de woningvoorraad tweede woning is, in de meeste gevallen van de Zweden zelf. Van de Belgen is bekend dat acht procent van de gezinnen er een tweede huis heeft. En de Britten zouden ook bij dat aantal in de buurt komen. Ook van de provincie Zeeland weten we dat tien procent van de woningvoorraad recreatiewoningen betreft. Het algemene beeld is dat in de zuidelijke Europese landen het tweedehuizenbezit vijftien tot twintig procent bedraagt, in het Noorden is dat vijf tot tien procent. Frankrijk zit op het gemiddelde met tien procent. Als tien procent inderdaad het gemiddelde is, dan heeft tien procent van de West-Europese gezinnen de beschikking over een tweede huis. Dat komt dan neer op vijftien miljoen tweede huizen.
Nuttige links
http://infofrankrijk.com is een site vol nuttige aanwijzingen en doorverwijzingen van Wim Bavelaar, schrijver van het standaardwerk La Maison, praktische gids voor het zoeken naar en bewonen van een huis in Frankrijk (Uitgeverij Spectrum, ISBN 902748435X)
http://makelaars-internationaal.startkabel.nl geeft een overzicht van in Nederland actieve makelaars in het buitenland.
http://www.huisenaanbod.nl is de site van het tijdschrift Huis & aanbod, met een groot aanbod van huizen in de meeste Europese landen.
http://www.immo-international.nl is de site van het gelijknamige tijdschrift met een vergelijkbaar aanbod als de hierboven genoemde site.
Meer artikelen in de rubriek
'Weekblad archief'
Reageer, print of deel dit artikel
|
