Hoe is het om te werken op een leeg kantoorpark?
Auteur: Florentine van Lookeren Campagne
|
12-10-2011
|
 Mail dit artikel
Zestien procent van de Nederlandse kantoren staat leeg, een percentage dat de komende jaren verder stijgt. Een kijkje in een van de vele desolate kantoorparken in ons land: het Utrechtse Kanaleneiland Zuid.
8.45 uur. Auto na auto rijdt de parkeergarage van Rabobank en Berenschot in. Ov-fietsen worden gestald op het met hoge hekken afgezette terrein. Een mevrouw wurmt haar rode Volkswagentje tussen een blauwe Skoda en een boom. Het past net niet. Maar even verderop, tegenover de papierversnipperaar, kan ze prima parkeren: niemand te bekennen. De vier geelgrijze, geribbelde kantoorkolossen er tegenover vertonen zeer beperkte tekenen van leven. Er hangt een groot bord: ‘16.000 m2 te huur. Units vanaf 280 m2'. Even verderop staat de in 2009 opgeleverde Mirage-toren helemaal leeg. Nooit gebruikt.
Dit gebied op Kanaleneiland Zuid is een doorsnee Nederlands kantorenpark. Van de beschikbare 410 duizend vierkante meter kantoorvloeroppervlak in 62.200 vierkante meter niet verhuurd. Dat is 15 procent, precies het landelijke gemiddelde. De helft van de leegstaande kantoren staat al langer dan een jaar leeg. Overigens hebben de omliggende gemeenten het nog een stuk lastiger dan Utrecht, dat het landelijk gezien zo slecht niet doet (10 procent leegstand over heel Utrecht). Neem bijvoorbeeld Nieuwegein: daar staat 23 procent van alle kantoorruimte leeg.
De leegstand zal alleen maar toenemen, verwacht Erik Groen, directeur van bouwadviesbureau ABC Management Groep. ‘Huurcontracten lopen een jaar of vijf. Contracten afgesloten in het laatste goede jaar 2007 lopen dus in 2012 af. Die zullen niet allemaal worden verlengd, want bedrijven zijn gekrompen als gevolg van de crisis. Ook bedrijven die aan de slag gaan met het nieuwe werken, hebben minder vierkante meters nodig. En door de bevolkingskrimp zullen kantoorgebieden buiten de Randstad het nog eens extra moeilijk krijgen.'
Er valt niets te beleven in de wijk
12.15 uur . ‘Is hier leegstand? Waar dan?' Volgens drie lunchwandelaars van de Rabobank hebben ze 's ochtends nog altijd moeite om hun auto te parkeren Wat hun wel is opgevallen: er valt niks te beleven in de wijk. Geen cafeetjes, geen restaurants, geen winkeltjes. Op de lunchwandeling na hebben ze dan ook geen reden om buiten hun kantoor te komen.
‘Mensen zien alleen wat er op ooghoogte gebeurt', verklaart architect Bart Theunissen van Studio Kaart het geringe leegstandbewustzijn van de lunchwandelaars. ‘Neem dat gebouw van Equens: dat lijkt vol. Maar zie je de bovenste verdiepingen? Leeg. En het wordt hier nog veel erger. Zodra het nieuwe pand van de Rabobank bij het Centraal Station in Utrecht af is, staan er in deze wijk weer drie kantoren leeg.'
Toch gloort er hoop voor Kanaleneiland Zuid, in tegenstelling tot voor de meeste andere troosteloze kantoorwijken in Nederland. Theunissen is bestuurslid van de stichting Leegstand van Zaken, een initiatief van de Dutch Green Building Council en van Refill, een coalitie van makelaars, banken, adviseurs en architecten die kantoorpanden opspoort die geschikt zijn om te verbouwen tot woningen.
Theunissen haalde architecten, ontwerpers, projectontwikkelaars, beleggers en ambtenaren bijeen om plannen te ontwikkelen voor deze wijk. Hij gaf het naamloze kantorenparkje ook een naam: Merwedekwartier. ‘Want als je het Kanaleneiland noemt komt er niemand.'
Dat het Merwedekwartier is uitverkoren heeft veel te maken met de centrale locatie. Aan de ene zijde ligt de meubelboulevard, aan de andere het Merwedekanaal waar drie roeiverenigingen (aan de overkant) hun botenhuis hebben en de zeeverkenners hun vletten hebben liggen. Het pad langs het kanaal is gezellig druk met fietsers en hardlopers. Openbaar vervoer is er in overvloed, en de uitvalswegen naar de ringweg zijn vlakbij.
De kantoorgebouwen zelf zijn foeilelijk, maar met kleine ingrepen als fel gekleurd licht kun je iets moois maken met het reliëf van de gevel, zegt Theunissen. Bij ombouw tot woningen zal vooral de aanpassing van de gevel - ander glas dat meer licht doorlaat, betere isolatie en zonwering - duur zijn. Evenals de installatie van een paar honderd keukens, badkamers en verwarmingsketels in een gebouw dat gemaakt is om centraal verwarmd te worden.
Omdat er in de verste verten geen café, bakker of supermarkt te vinden is, moet de ontwikkeling in fases, legt Theunissen uit. ‘Eerst het water meer bij de wijk betrekken. Terrasjes. Een haventje. Als je hier je bootje kunt leggen, komen er ook cafés.' Als de oude incourante kantoorpanden eenmaal tot woningen zijn omgevormd, worden de nieuwe, leegstaande kantoordozen zoals de Miragetoren ook weer makkelijker verhuurd.
Eigenaren stribbelen tegen
Maar zo ver is het nog lang niet. Probleem is dat veel eigenaren van lege kantoorpanden tegenstribbelen, omdat het hun boekhoudkundig veel geld kost. Ze moeten dan namelijk een flink deel van de waarde van hun pand afschrijven. Woningverhuur (of -verkoop) levert per vierkante meter vele malen minder op dan kantoorruimte. En de eigenaren moeten investeren in de verbouwing. Het beheer wordt ook duurder: een kantoorpand heeft een, hooguit twee of drie huurders. Een appartementencomplex heeft er honderden.
Leegstand doet vooralsnog minder pijn. Eigenaren krijgen belastingaftrek voor de kosten van leegstand (verwarming, anti-kraak). De provincie Utrecht zou daarom graag zien dat de belastingregels aangepast worden, maar het Rijk staat niet te popelen om dat te doen. Leegstand doet ook minder pijn omdat de lege panden bij investeerders in de boeken staan voor de waarde die ze hebben als ze volledig (en voor de volle mep) verhuurd zouden zijn. De huur verlagen vergroot weliswaar de kans op een huurder, maar maakt het pand administratief dus minder waard. Om aan inkomsten te komen zonder de huurprijzen te verlagen bieden eigenaren nu ‘huurvrije' periodes aan. Van de vijf jaar dat een huurcontract loopt, betaalt een huurder bijvoorbeeld slechts drie jaar huur.
Onder meer De Nederlandsche Bank maakt zich daar grote zorgen over. Want op enig moment zullen banken moeten ingrijpen: het onderpand voor de hypotheek die ze verstrekt hebben, is feitelijk veel te weinig waard. Er zou nu al voor ongeveer zeven miljard euro aan vastgoed moeten worden afgeschreven, berekende de stuurgroep Actieprogramma Leegstand Kantoren onlangs. Als dat niet gebeurt, barst de zeepbel op de kantorenmarkt op een gegeven moment.
17.00 uur. In het Merwedekwartier wurmen auto's zich weer uit de parkeergarage. Een enkeling neemt de sneltram naar huis en passeert de halte Vasco da Gamalaan, waar een makelaarsbord aan de gevel trots meldt dat het gelukt is twee keer 687 vierkante meter te verhuren. Bij halte 24 oktober staat 1.872 vierkante meter te huur in een vierkant, bruinglazen pand. Eindpunt van de tram is de bouwput bij het Centraal Station: 178.500 nieuwe vierkante meters aan kantoorruimte.
Fotografie: Mark van der Zouw
Wellicht ook interessant:
Meer artikelen in de rubriek
'Organisatieveranderingen'
Reageer, print of deel dit artikel
|
