Thuiswerken verandert de stad
Auteur: Kees Versluis
|
23-02-2011
| Reacties: 3
|
 Mail dit artikel
Door thuiswerken is de komende vijf jaar eenvijfde minder kantoorruimte nodig. Ook webwinkelen en de bouwwoede van de afgelopen decennia verandert de Nederlandse stad. Buitenwijken veranderen in dichtgetimmerde spooksteden, terwijl bedrijven, hoogopgeleide zzp'ers en de detailhandel vechten om het laatste stukje historische binnenstad.
In het winkelcentrum van de nieuwe Amsterdamse gezinswijk IJburg valt de leegstand mee. Aan het begin staat een etalage leeg. Een twintigtal meter verderop een winkel met de tekst ‘opheffingsuitverkoop' op het raam. Maar de meeste winkelpanden worden gebruikt waarvoor ze een paar jaar geleden zijn gebouwd. Druk is het overigens niet op deze dinsdagochtend in februari. De man van boekhandel Bruna leest een van zijn tijdschriften in een verder lege winkel.
Het winkelcentrum ligt aan IJburgs slagader, de IJburglaan. Wie de IJburg laan een klein stukje verder afrijdt naar het oosten, ziet pas dat het met de detailhandel in de Amsterdamse buitenwijk écht niet goed gaat. De onderste verdieping van de meeste appartementencomplexen langs de laan zijn winkelpanden. Maar ze staan bijna allemaal leeg. ‘Winkel/kantoorruimte te koop', staat er op de ramen. ‘Hanson.nl Bedrijfsmakelaars.' Achter sommige ramen hangen de ‘te huur' of ‘te koop'-affiches al zo lang, dat ze beginnen te vergelen of losraken. Te midden van al die lege winkelpuien is er ineens een die wel uitgebaat wordt: Lunchroom café IJverig.
Kwestie van tijd voordat de IJburglaan de bloeiende winkelstraat wordt zoals stedenbouwkundigen hem achter hun tekentafel hebben bedacht? Onwaarschijnlijk. De IJburglaan laat juist zien hoe het de komende tien jaar wordt in winkelstraten en -centra in een flink deel van Nederland. Op het platteland, in provinciesteden als Winschoten, Zoetermeer en Alphen aan den Rijn, in de buitenwijken van de Hollandse metropolen.
‘Er gaan onwaarschijnlijk veel winkels verdwijnen tussen nu en 2020', zegt Jan Meerman, directeur van winkelbrancheorganisatie CBW-Mitex. ‘Ik denk dat het totale oppervlak aan non-foodwinkels over tien jaar dertig procent lager is dan nu.' Meerman baseert zijn uitspraken op een groot onderzoek dat zijn organisatie de afgelopen maanden samen met het Hoofdbedrijfschap Detailhandel liet uitvoeren.
De belangrijkste oorzaak is de verkoop via internet. Kochten Nederlanders de afgelopen jaren mondjesmaat spullen via het web - vooral reizen, een tweedehands tafeltje via Marktplaats, af en toe een boek - de laatste tijd is de webhandel in een stroomversnelling gekomen. Tussen 2000 en 2009 steeg de webhandelomzet van 1,5 naar 6,9 miljard euro. De omzet van de fysieke detailhandel ligt altijd nog een factor tien hoger, al begint het aandeel ‘non-food' daarin de laatste paar jaar rap te dalen.
Die ontwikkeling komt volgens Meerman de komende jaren in een stroomversnelling. Zeker nu zo veel Nederlanders permanent online zijn via hun smartphone en binnenkort tabletcomputer. Meerman: ‘Als ik heel eerlijk ben, denk ik dat de ontwikkelingen in de detailhandel nog sneller gaan dan uit onderzoeken blijkt. Er komen waarschijnlijk allerlei nieuwe vormen van kopen via internet die we nu nog helemaal niet zien aankomen.'
Dat leidt ongetwijfeld tot dichtgetimmerde winkelstraten en complete winkelcentra die hun deuren sluiten. In Engeland en Amerika is dat in sommige gebieden nu al het geval, zelfs in China gaat het bar slecht met de detailhandel. In de Chinese stad Dongguan werd in 2005 de grootste shopping mall ter wereld geopend: de New South China Mall. 99 procent van de winkels staat er nu nog altijd leeg.
Alarmerend rapport
Maar dat is niet het enige probleem dat Nederlandse steden wacht. In januari kwam vastgoedadviesbureau DTZ Zadelhoff met een alarmerend rapport over de Nederlandse kantorenmarkt. Dat er overcapaciteit bestaat op de markt voor zakelijk vastgoed, was al langer bekend. Maar volgens Zadelhoff is het drama veel groter dan we dachten. Er staat in totaal 6,5 miljoen vierkante meter aan kantoren leeg in Nederland, zo'n 14 procent van het totaal. Dat zijn bij elkaar ongeveer 26 Empire State Buildings die compleet leeg staan. En leeg blijven staan, waarschuwt Zadelhoff. De gedachte dat de markt voor deze kantoren wel weer een keer aantrekt, is een illusie volgens de vastgoedadviseurs.
‘De leegstand is zelfs nog een stuk groter dan de officiële cijfers aangeven', zegt economisch geograaf Cees-Jan Pen, programmaleider onderzoek van het Nicis Institute, een onafhankelijke kennisinstelling voor steden. ‘Want hoeveel van die 86 procent wel gebruikte kantoorgebouwen staan er niet gedeeltelijk leeg? Soms zit er op een hele etage maar één bedrijfje.'
Net als bij winkels neemt de leegstand van kantoren en andere bedrijfsruimten de komende tien jaar alleen maar verder toe, zegt Pen. Doordat werknemers steeds meer gaan thuiswerken en meer en meer bedrijven overschakelen op flexplekken, wordt de behoefte aan kantooroppervlak minder en minder. Pen: ‘Het aantal vierkante meters kantoorruimte per werknemer lag in Nederland rond de 25 vierkante meter. Maar dat is hard aan het dalen, het zal zeker onder de 20 vierkante meter uitkomen de komende jaren.' Vrij vertaald: alleen deze ontwikkeling zorgt er al voor dat er een vijfde minder kantoorruimte nodig is.
Wordt heel Nederland door deze ontwikkeling één groot Detroit? Lege straten, lege gebouwen, verpaupering alom? Nee, het gevolg is vooral dat er een steeds sterkere tweedeling ontstaat binnen de Nederlandse bebouwde kom. De winkel- en kantorenleegstand raakt vooral het platteland, provinciesteden die niet bekend staan als toeristisch, en de buitenwijken van zo'n beetje iedere stad of dorp.
Maar winnaars zijn er ook. Dat zijn de historische binnensteden en hippe wijken daar omheen zoals De Pijp en Oud-West in Amsterdam of het Zeehelden-kwartier in Den Haag. Paradoxaal genoeg zal de vraag naar kantoren daar alleen maar stijgen en kunnen veel winkels - concurrentie van internet of niet - alleen maar meer klanten verwachten. De vastgoedprijzen - nu al een stuk hoger dan in buitenwijken en provinciesteden - stijgen daar alleen maar verder.
Toeristische terpdorpen
Het valt vrij goed te voorspellen welke steden en wijken de komende jaren tot de happy few zullen behoren en welke niet, zeggen stedenbouwkundigen: de steden die historisch, mooi, avontuurlijk of hip zijn. Dat geldt bijvoorbeeld voor de binnensteden van Utrecht, Groningen, Maastricht, Den Haag en ook Rotterdam (stoer). In Amsterdam valt zelfs een groot gedeelte van het gebied binnen de ring in die categorie. Ook op het platteland zullen er hotspots blijven waar de kantoorpanden en winkels gewild blijven. Enkele toeristische terpdorpen in Groningen bijvoorbeeld (terwijl het gebied er omheen ontvolkt raakt), 't Gooi, plaatsjes als Elburg, Marken, Groede.
Waarom? ‘Omdat beleving zo ontzettend belangrijk is geworden', zegt stedenbouwkundige Maurits de Hoog, hoogleraar aan de TU Delft. Winkelen, uitgaan, werken: we willen het alleen in aantrekkelijke binnensteden. ‘Neem Amsterdam', zegt De Hoog. ‘Tot tien jaar geleden was er vrijwel geen Nederlander die daar uit toeristische overwegingen in een hotel overnachtte. Maar het aantal overnachtingen van Nederlanders die in Amsterdam gaan winkelen, daarna wat eten, een concert in het Bimhuis meepakken en daarna nog een drankje in de hotellobby, is enorm toegenomen.' Het is een van de redenen dat de winkels in het centrum van Amsterdam de laagste leegstand kennen van heel Nederland. De Hoog: ‘Maar het geldt ook voor bijvoorbeeld Groningen. Als het Groninger Museum na een renovatie weer opengaat, merkt de detailhandel in Groningen dat meteen. Winkelen is deel geworden van een totaalbelevenis.'
Aantrekkelijke binnensteden trekken niet alleen vermaak aan, maar ook steeds meer werk. Freelancers ofwel zzp'ers blijken zich vooral graag te vestigen in de centrale, vaak historische gedeelten van de grote steden. Daar nemen ze genoegen met een zolderkamertje aan huis in plaats van een plek in een kantoortoren in een buitenwijk. Ze vinden het veel belangrijker dat ze om de hoek leuk kunnen lunchen, met een klant kunnen afspreken bij de Coffee Company en met trein of fiets dicht bij hun opdrachtgevers en elkaar zitten.
Het aantal zzp'ers is in Nederland de afgelopen tien jaar verdubbeld. In crisisjaar 2009 nam het aantal zelfstandigen weliswaar licht af, maar inmiddels stijgt het weer. Het zijn er inmiddels meer dan 700 duizend, volgens het CBS. ‘Het effect van die sterke groei van het aantal zzp'ers op de kantorenmarkt is enorm', zegt stedenbouwkundige De Hoog. ‘De vraag naar kantoorruimte is daardoor sterk veranderd.'
Aparte wijken
Het rare is, zeggen alle deskundigen: al die ontwikkelingen lopen al een tijdje (meer zzp'ers bijvoorbeeld) of waren eenvoudig aan te zien komen (webshoppen). Maar projectontwikkelaars en overheden leken wel blind. Hoeveel kantoorwijken en winkelcentra zijn er de afgelopen tien jaar niet bijgebouwd. De totale winkeloppervlakte steeg tussen 2001 en 2009 van ruim 20 naar ruim 25 miljoen vierkante meter. Het aantal klanten liep tegelijkertijd terug.
De oorzaak is dat gemeenten en ontwikkelaars nog steeds de verkeerde filosofie aanhangen, zeggen deskundigen. Het vroegere dogma dat wonen en werken zo veel mogelijk gescheiden moet zijn - aparte wijken om te slapen, aparte wijken om te werken - is door architecten en stedenbouwkundigen al lang losgelaten. ‘Maar in de praktijk blijft dat door erg strikt toegepaste regels voor ruimtelijke ordening en milieu en starre bestemmingsplannen in veel steden nog steeds het heersende concept', zegt Pen van het Nicis Institute. ‘Veel lokale ambtenaren denken bovendien nog steeds dat bedrijven graag op aparte kantoor- en bedrijfslocaties zitten. Maar dat willen die bedrijven helemaal niet, die willen het liefst ook de stad in, tussen restaurantjes, musea en historische gebouwen.'
Of ze willen een locatie rond grote stations, zo blijkt uit het recente rapport van vastgoedadviseur DTZ Zadelhoff. En dat is nieuw, want tot voor kort golden wijken rond stations als Den Haag HS, de achterzijde van Utrecht CS en de noordkant van Rotterdam CS eerder als achterbuurten dan als gewilde kantoorlocaties. Over enkele maanden verhuist de top van de Rabobank naar het nieuwe hoofdkantoor pal achter Utrecht Centraal; Philips zetelt inmiddels redelijk wat jaren naast het Amsterdamse Amstelstation en de singels boven Rotterdam Centraal worden sinds enige jaren vooral bevolkt door goedverdienende hoogopgeleiden. Op dit moment liggen rond veel grote centrumstations in de Randstad grote bouwputten voor nieuwe kantoorpanden.
En dat gaat allemaal ten koste van steden waar werkgevers en winkelaars niet meer willen komen: de randgemeenten, de buitenwijken, de ‘saaie steden'. Hele kantoorparken uit de jaren zestig, zeventig en tachtig zullen leeg komen te staan in Rijswijk, Zoetermeer, Nieuwegein, Heerlen, Tilburg en Diemen. En net als in de VS en China zullen verlaten winkelcentra daar niet lang meer op zich laten wachten.
Tenzij winkeliers gaan beseffen dat ook zij veel meer ‘beleving' aan hun winkel moeten toevoegen, zegt Meerman van brancheorganisatie CBW-Mitex. ‘Meer theater in de winkels, meer fun.' Hij denkt aan kindermodezaken waar tegelijk een kinderkapper rondloopt, aan warenhuizen die ook tentoonstellingen organiseren, aan herenmodezaken gecombineerd met een goede koffiebar. ‘De Bijenkorf is een goed voorbeeld van een winkel die begrijpt dat het bij shoppen om de totale beleving gaat draaien.'
Grote winkelcentra aan de randen van de steden kunnen volgens Meerman overleven, mits ze naar Amerikaans voorbeeld een totaal dagje uit gaan bieden. Dus met een bioscoop erbij, of bijvoorbeeld een skihal en natuurlijk goede horecagelegenheden (dus niet alleen een snackbar of een goedkope broodjeszaak). ‘Winkelen moet in Nederland veel spannender worden en daar is veel creativiteit voor nodig. Gebeurt dat niet, dan verliest de detailhandel uiteindelijk van internet. Want kopen op internet is nu eenmaal vaak goedkoper en gemakkelijker. Met beleving creëren winkels toegevoegde waarde.'
Zelfstandig architect: 'er is altijd wel iemand thuis om de spullen aan te nemen'
Naam: Michel Heesen
Werk: zelfstandig architect
Standplaats: Hillegersberg-Zuid (Rotterdam)
Mijn wijk
‘Ik werk veel vanuit huis; ik ontwerp openbare ruimten en grote infrastructuur zoals pleinen, stationsgebouwen, bruggen. Als ik vanuit mijn huis naar buiten loop heb ik aan de ene kant op een paar meter afstand winkels en eetcafés, aan de andere kant station Rotterdam-Noord en een leuk koffiecafé. En binnen tien minuten zit ik op de Coolsingel, en met de trein kan ik zonder overstap naar de binnenstad van Amsterdam waar ik regelmatig moet zijn. Voor opdrachtgevers die langskomen, is het toch ook veel leuker dat ik in een mooie, centrale wijk in Rotterdam zit dan bijvoorbeeld in een buitenwijk als Ommoord of in Pijnacker.'
Mijn internetaankopen
‘Behalve kleding, voedsel en boeken koop ik tegenwoordig eigenlijk alles via internet: van meubels en fietsen tot tweedehands auto's. Kleding zal ik toch niet zo snel via internet kopen. Een spijkerbroek wil ik toch kunnen passen. Een probleem van internetaankopen is dat je ze aan de voordeur in ontvangst moet nemen. Gelukkig wonen boven ons twee gezinnen die ook veel via internet kopen. Er is altijd wel iemand thuis om de spullen aan te nemen. Ik heb nu bijvoorbeeld een pakket voor de buren in de gang staan. Eens even kijken: een messenset.'
Zelfstandig journalist: 'in Amsterdam en Berlijn heb ik steeds toevallige ontmoetingen'
Foto: CP Foto-art
Naam: Bram Vermeer
Werk: zelfstandig journalist en auteur (onder andere 2030: Technology that will change the World)
Standplaats: De Pijp (Amsterdam) en Prenzlauer Berg (Berlijn) Mijn wijk
‘Ik werk vanuit een gedeeld kantoortje in de Amsterdamse Pijp omdat ik het belangrijk vind op een plek te zitten waar mensen samenkomen. Ik heb het nodig om geconfronteerd te worden met andere ideeën, andere visies op het vak, en daar discussies over te voeren. Als je op afstand van de stad woont, moet je afspraken met anderen organiseren, en dat werkt bij mij niet. In Amsterdam en Berlijn heb ik steeds toevallige ontmoetingen, ik kan gemakkelijk even met iemand lunchen en aan het eind van de werkdag naar interessante bijeenkomsten, in De Balie bijvoorbeeld, of nu naar het Berlijns Filmfestival. Bij zulke gelegenheden kom ik altijd weer collega's tegen.'
Mijn internetaankopen
‘Alles waarvan ik weet hoe ik het wil hebben, koop ik tegenwoordig via internet. Boeken, elektronica, pas een grote lamp, een keer een fiets. De enige reden om naar een winkel te gaan, is de bijzondere selectie die zij maken. Zo ga ik af en toe naar een boekhandel waarvan ik weet dat die bij me past, dat ze mijn soort boeken hebben. Bij elektronica heb je dat niet; elektronicawinkels hebben maar een beperkte hoeveelheid artikelen op voorraad. De bezorging van die internetaankopen laat ik via mijn eigen postbus lopen.
Illustratie: Melvin Galapon (Debut Art)
Wellicht ook interessant:
Meer artikelen in de rubriek
'Het nieuwe werken'
Reageer, print of deel dit artikel
Reacties op dit artikel:
Ronald Pateer | 2 maart 2011 (10:16)
Het eerste vetgedrukte deel van het artikel lijkt een tegenstelling te bevatten: Door thuiswerken is 1/5 minder kantoorruimte nodig en tegelijk veranderen veel buitenwijken in dichtgetimmerde spooksteden. Waar wonen en werken die thuiswerkers dan, toch niet allemaal in de binnenstad van Amsterdam?
Hoeveel feiten, cijfers en onderzoeken ondersteunen eigenlijk de in dit artikel genoemde trends en vooral de snelheid waarmee het allemaal gebeurt? De 2 in het artikel genoemde zzp'ers behoren tot die paar procent zelfstandig ondernemers in de creatieve klasse die ook altijd door de Amerikaanse socioloog Richard Florida worden genoemd. Ik vraag me af of onze Henk en Ingrid ook zo in het leven staan.
Jeff | 2 april 2012 (15:51)
Denk dat je wel gelijk kan hebben met het veranderen van de stad. Ook als je kijkt naar het feit dat mensen op andere manieren gaan sporten(fitness ipv vereniging).
Shoppen in een winkelstraat zal ook iets bijzonders worden, echt een dagje uit en alleen bedoelt voor de grote bedrijven zoals Bol.com of Zalando, om een stukje 'belevenis' te geven.
Ben heel benieuwd of onze wetgeving nog aangepast zal gaan worden hierop. Laatst een werknemer in het gelijk gesteld bij een ongeval in huis, omdat het een thuiswerker betreft. Maar dan kan iedereen die thuis werkt zijn zorgverzekering opzeggen, omdat je dan altijd verzekerd bent via je baas(bij wijze van).
Ik was vorige week op een borrel waar het juridische aspect besproken werd. Heel interessant, hier de uitwerking ervan: http://remotiongroep.wordpress.com/2012/04/02/netwerkborrel-het-nieuwe-werken-staat-voor-de-deuren-nu/
En ja, kantoorruimtes staan al leeg en er worden nog steeds bijgebouwd om geld door te sluizen naar de eigen zakken.. ach ja, we zien wel, wordt in ieder geval een heel leuk verhaal voor onze kleinkinderen..(vroeger woonden wij in huizen, maar werkten wij in kantoren o.i.d.)
Nico | 2 april 2012 (18:36)
Wat dacht je van open zijn na 18.00?
Een overgroot deel van de samenleving werkt overdag, daarbij is voor mijn gevoel Nederland is zo'n beetje het enige land in de wereld dat alles na 18.00 potdicht zet, Amsterdam uitgezonderd. Dan koop ik het inderdaad via internet, aangezien ik dat de gehele dag lang kan doen.
|
